在“房住不炒”的宏观政策导向下，中国房地产市场调控持续深化，其中一个重要的监管方向便是对购房首付款来源的审查。无论是金融机构还是房地产交易登记部门，对首付资金的审查都呈现出前所未有的严格态势。
审查趋严的背景与动因
监管层收紧首付资金来源审查，核心目的在于：
- 防范金融风险：严防消费贷、经营贷等信贷资金违规流入房地产市场，避免过度加杠杆催生房地产泡沫，维护金融体系的稳定。
- 落实调控政策：确保差别化住房信贷政策有效执行，抑制投资投机性购房需求，支持合理的自住需求，促进房地产市场平稳健康发展。
- 打击违规行为：堵住通过过桥贷款、民间借贷、他人垫资等渠道筹集首付的漏洞，确保交易的真实性与合规性。
审查的重点与严格体现
目前，银行在审批住房贷款时，对首付款的审查通常包括但不限于：
- 资金溯源：要求提供首付款支付前一段时间（通常为半年）的银行流水，核查资金是否来源于借款人及其配偶的自有资金。对于大额资金流入，需说明合理来源（如薪资、奖金、理财赎回、合法经营收入、资产出售所得等）。
- 禁止性来源：明确禁止首付资金来源于：
- 房地产开发企业、房地产中介机构提供的融资；
- 互联网金融机构、小额贷款公司提供的贷款；
- 个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡套现等信贷资金；
- 非直系亲属（父母、子女、配偶）的大额转账或借款（直系亲属来源也需提供关系证明及资金来源说明）。
- 资金沉淀要求：部分银行要求首付资金在借款人账户中沉淀一定时间（如至少3个月），以证明其为“自有资金”，而非临时拆借。
- 穿透式审核：对于复杂情况，审核会穿透多层转账，直至追溯到最初来源。
“自有资金”成为核心要求与最佳选择
在如此严格的审查环境下，“以自有资金支付首付”几乎成为顺利通过审核、成功购房的必要条件。这里的“自有资金”通常指：
- 借款人及其配偶的工资性收入、储蓄存款。
- 理财、投资产品的合法收益。
- 本人或家庭持有的不动产、动产出售后的净得款项。
- 父母、子女等直系亲属赠与的资金（需提供赠与协议、关系证明，并说明赠与方的资金来源合法）。
对于普通购房者而言，提前规划、积累真正的自有资金是应对审查最稳妥的方式。在支付首付前，务必确保资金流水清晰、来源合法合规，避免与禁止性资金来源产生任何关联。
对房地产业的影响
- 需求端更加理性：严格的审查有效抑制了借助高杠杆“炒房”的行为，使得购房需求更多地回归到具备真实支付能力的自住客群，市场需求基础更趋健康。
- 交易周期可能延长：由于审核流程更为细致，从签约到贷款审批通过的周期可能会有所增加，买卖双方需有合理预期。
- 促进市场公平：防止了利用资金优势违规操作的投机行为，保护了刚需购房者的合法权益，营造了更公平的市场环境。
- 开发商回款考量：开发商在销售时也需要提醒客户注意首付资金来源合规问题，以避免因客户贷款审批失败导致的交易纠纷，对销售环节的合规性要求提高。
与建议
当前购房首付资金来源的审查确实非常严格，这是国家稳定房地产市场、防范系统性金融风险的重要举措。对于计划购房的消费者，尤其是刚需和改善型需求者，应充分认识到这一趋势：
- 提前规划财务，通过合法途径积累首付，确保资金“清白”。
- 妥善管理流水，在计划购房前一段时间，保持主要账户流水的稳定与清晰。
- 如实申报来源，积极配合银行提供所需证明材料，对于直系亲属资助等情况，提前准备好相关证明和解释。
- 咨询专业人士，在操作前可向贷款银行或专业法律财务人士咨询，确保每一步都符合监管要求。
以真实自有资金购房，不仅是应对严格审查的通行证，更是家庭财务稳健、理性参与房地产市场的重要体现。在“房住不炒”的长期基调下，合规、审慎的购房行为将成为市场的主流。
